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第第15章 七七和亲人15（第1页）
买房是人生中最大的一笔“消费+投资”之一，经验可以拆成“七步三表一心态”。下面把最新市场共识与实操细节揉在一起，供你对照打勾——每勾掉一行，就少踩一个坑。
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一、七步流程（按时间轴）
1.前置体检
?拉一份详细征信（App就能免费查），把信用卡、花呗、白条当期余额全部清零，否则银行会“砍额度”。
?打印近12个月工资流水，争取月供≤月收入50%（银行口径），自己兜里再留10%安全垫。
2.需求清单“三表”
表1：家庭生命周期表
?单身新婚三口二孩养老，每阶段对学区、面积、楼层需求差很大。
表2：时间价值表
?把“通勤30分钟x250个工作日x10年”换算成小时，再估自己单位时间价值，很多远郊“便宜”其实血亏。
表3：现金流表
?首付+契税+装修+一年物业+维修基金+中介费，全部算进“一次性”，再加6个月空档月供，得出真实“上车价”。
3.选板块：用“三把筛子”
?产业：国家级市级产业园3km内≥1个；
?交通：已通车地铁口步行≤1km，或快速路20分钟进核心商圈；
?教育：小学+初中在“集团化办学”名单里，且近3年成绩稳定。
把城市最新国土空间规划图叠上去，颜色越深代表公建投入越确定，别轻信销售口中的“远期地铁”。
4.看楼盘：白天+晚上+雨天各去一次
?白天看采光，用手机指南针测楼间距；
?晚上9点后听噪音，临街、临高架、临学校广播的楼层直接pASS；
?雨天看地下车库是否渗水，墙面有无水渍纹。
5.比户型：一张“A4纸法则”
?把户型图打印出来，用红笔圈出所有“长走廊暗卫异形房”，这些面积=0价值；
?得房率＜75%的高层、＜70%的超高层，单价要再砍5%–8%。
6.谈价与合同
?新房：先锁“特价房”再要折扣，让销售写“购房优惠确认单”并盖公章；
?二手：砍价的锚点用“银行评估价”而不用挂牌价，先拉评估再谈；
?任何“赠送产权车位家具”都要写进补充协议，注明品牌、型号、交付标准。
7.收房与后手
?新房：请验房师带激光水平仪、空鼓锤，问题清单一式三份，开发商盖章才收钥匙；
?二手：过完户立刻换锁、做水电交割，留5%房款做物业交割保证金；
?装修预算≥房价10%再动工，否则容易“半吊子”出租难。
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二、不同人群的最新策略（2025版）
1.刚需首套：
?优先70–90m2小三房，市区老电梯房＞郊区新高层，学铁商至少占两样；
?首贷资格=黄金，首付15%城市能上就上，留现金做装修和失业缓冲。
2.改善置换：
?用“卖一买一”核减套数，先签“连环单”锁定下家，给自己6个月周期；
?关注120m2以上“非普通住宅”线，契税跳档城市记得把价格谈到线内。
3.纯投资：
?核心商圈地铁上盖小两居，租金覆盖月供≥1.3倍；
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